Деурбанізація. Безумовне базове житло
Примітка редакції. Навіщо роздавати тисячу гривень, якщо краще вкласти кошти у реалізацію доступного житла? Політики, крадіть ідею: ми все за вас прописали.
Є певна межа між коханням та сімейним життям. Одне одному не заважає, але інколи люди плутають ці поняття. Кохання, як і будь-які емоції, дуже нестабільне. А плани на життя вимагають хоча б розуміти, чого ти хочеш досягти.
Тому кандидати від різних партій пропонуватимуть вам «кохання». Воно буде стояти обома ногами на розбитій інфраструктурі, яку треба відтворити у повній відповідності до довоєнного стану. Це щоб ворогу було легше повернутись та винести її першими ж ракетами, мабуть. Насправді вам продають цю ідею у комплекті з ностальгією за мирними часами.
Ми нічого не продаємо. Лише зазначаємо, що життя важливо планувати.
Коли люди обирають країну для життя, вони дуже швидко перестають слухати гімни і починають рахувати. Життя — це математика. Пунктом першим у цій математиці завжди буде житло. Скільки коштує його купити. Якщо не купити, хоча б орендувати. Так, щоб не почувати себе на пташиних правах. Людиною, яка живе там, поки їй дозволяють.
І отут Україна виявляється дивною державою. Ніби й курс для іноземця може виглядати привабливо. Ніби й країна велика. Ніби й простору багато.
Однак на практиці у нас два варіанти. Ти або платиш дорого за житло там, де є робота, лікарні, школи й транспорт, або знаходиш дешевше та далеко від нормального життя. Дешевизна перетворюється на плату за ізоляцію.
Це не про романтику. Романтика не будує держави.
Оренда теж не рятує, і тут починається найсмішніше. Нам люблять робити комплімент у стилі «Йой, а у вас такий вигідний обмінний курс, ви дешево живете». Так, якщо дивитися тільки на цифру в обміннику і заплющити очі на решту факторів. Бо реальність оренди — це не лише ціна за місяць проживання. Це те, скільки ти маєш викласти одразу. Ще до того, як ти взагалі зрозумів, чи зможеш тут жити.
У наших великих містах стандартна картина для орендаря виглядає так. Платиш за перший і останній місяць наперед, плюс може бути певний депозит (часто дорівнює місячній оренді), плюс комісія рієлтора — вона може становити 50% або навіть 100% місячної плати.
Ринок нормалізував практику «перший і останній місяць одразу». Тому жоден пункт обміну валют не покаже об’єктивну вартість вашого проживання. Просто заплатите більше, ніж планували.
Тобто людина приїжджає в країну «з вигідним курсом» — і отримує на старті бар’єр у кілька місячних платежів плюс посередницькі збори. І вже потім побачить реальний стан житла. Якість ремонту. Чи насправді там така хороша інфраструктура. Це про кота в мішку, а не про хорошу угоду.
Оренда в Україні досі слабко формалізована. Орендодавці часто не хочуть «світити» доходи, а це підриває будь-яку стабільність орендаря і робить програми компенсацій малоефективними. Почитайте дослідження Cedos або розпитайте друзів.
І тепер питання — як це лікувати?
Нестабільність не лікується роздаванням грошей. Коли роздаєш усім по тисячі гривень, це з’їсть інфляція. І тут ми маємо ідею, як держава може зробити дешеве житло як базову гарантію.
В України є те, чого немає у багатьох: великий земельний фонд. Такий собі Земельний банк Браавоса. Держава має приблизно 806 тисяч гектарів землі. Починаючи з жовтня 2024 року, десятки тисяч гектарів державної землі були виставлені на торгах у регіонах, і це подають як механізм прозорого користування.
Тепер радикальна думка. Вона звучить різко, але може виявитись дуже прагматичною. Якщо держава хоче, щоб житло перестало бути головним гальмом, вона має дати людям стартову опору. Не пачку грошей, які так легко проїсти та забути.
Назвімо це заміною безумовного базового доходу — не у валюті, а в землі й праві на дах над головою.
Механіка може виглядати так. У 18 років громадянин отримує невелику ділянку (умовні 3–5 соток). Не десь на краю світу, а в межах агломерацій. Такої собі мережі транспортних вузлів із новим якорем для вашого самостійного плавання.
Не місто, не село. Забудьте про ці умовні позначення, коли у нас перепис населення востаннє був іще при Кучмі. Агломерація.
Разом із землею людина отримує доступ до дешевого фінансування на базовий модульний будинок. Не палац, звісно. Лише твій перший будиночок із дешевих матеріалів, із яким ти вже будеш щось планувати далі. Ми не просто так назвали модульний будинок. Його можна укріпити, замінити, розширити чи знести під будівництво капітальної споруди. Повна свобода дій. Але вже не з дулею в кишені.
Головне — ти не починаєш доросле життя з позиції, де тобі світить або іпотека на цілі десятиліття, або вічна оренда.
І тут є нюанс, який не варто забувати. Сьогодні ти видав ділянки всім 18-річним — а завтра в тебе приїхала хвиля нових біженців, і частині людей треба дати дах над головою одразу. Його вже ніколи будувати. Думаєте, ми про війну? Не лише про неї. Львівська область не забула раптові потопи. У будь-якому регіоні країни може статись певний природний катаклізм. Готове дешеве житло, яке держава вже ніколи не віддасть на приватизацію чи відчуження — те, завдяки чому Україна буде готовою до таких ситуацій.
Тому в цій системі обов’язково має бути люфт. Частину державного земельного фонду треба тримати вже з готовими модульними будинками. Саме модульними, тобто тимчасовими. Бо їх зведення й утримання не має коштувати як F-35.
Це резерв житла швидкого розгортання. Ще раз: держава його не продає, не відчужує, не приватизує. Тому краще розгортати його на базі вже наявних агломерацій, де не критично тримати 5% житла у вічному резерві.
Тут важливо підкреслити. Сенс агломерацій — не відрізати людей від великих міст, і не влаштувати їм нове кріпацтво з прив’язкою до житла. Навпаки. Сенс у тому, що люди мають право користуватися великим містом як сервісом — роботою, університетами, лікарнями, об’єктами і заходами культури, адміністративними послугами, — але при цьому жити поза мегаполісом, маючи більше житла і більше автономності.
Тому кожна агломерація має бути прив’язана до великого міста як до «якоря можливостей». А часто — до двох. Якщо агломерація лежить між Дніпром і Запоріжжям, або між Києвом і Черніговом, або між Харковом і Полтавою, ігнорувати друге місто — це просто дурість.
Найголовніше у ставці на агломерації — можливість планувати там логістику. Немає нічого гіршого за усталену систему, яку похитне відтік населення з одного села до іншого, і відповідне перенаселення там, де цього не чекали.
Саме у рамках агломерації ви маєте простір для маневру, плануючи транспортні нюанси. Це не можна перекладати на плечі мешканця. Інакше виникне логічне питання, де в цьому рівнянні заблукала держава. Якого чорта вона чогось для себе хоче, нічого натомість не вирішуючи.
Головна помилка — захотіти «побудувати одразу десять агломерацій». Це як створювати в армії 20 нових бригад, не подумавши про наповнення перших двох. Кому будуть потрібні ваші напівпорожні квартали й інфраструктура, яка не окупається, бо людей не вистачає? Китайські «міста-привиди» стали символом саме цього підходу: побудували багато, заселили мало. Україні такий трюк не потрібен.
Нам потрібна акуратна, керована мережа агломерацій.
Тому правило має бути тупим, як молоток. Ось у вас агломерація №1. Поки вона не заповнена принаймні на умовні 70% і не ожила запущеними базовими сервісами, друга агломерація не стартує.
Бо кожна агломерація — це транспорт, енергетика, водопостачання, зв’язок, об’єкти. Якщо плодити їх без заповнення, зростуть лише витрати.
Є ще один нюанс. Про нього часто мовчать, бо він незручний. Якщо ми хочемо, щоб це було масовим явищем, не можна робити «агломерацію для багатих» і поряд «агломерацію для бідних». Бо тоді ви вкладаєте соціальний конфлікт у сам фундамент. Люди, які давали «добро» на будівництво котеджних житлових комплексів, про це явно не думали.
Механіка має бути змішаною. Частину ділянок резервують під імовірні хвилі біженців. Ще частину продають за ринковими умовами — тим, хто вже хоче і може купити. Це можуть бути «кращі місця», якась перша лінія біля річки. Але частину ділянок обов’язково видають як стартову гарантію або через соціальний фонд. Без «клубів за інтересами». Без «містечка для бідних».
Нам іще хвилі комунізму не вистачало, краще цього уникати.
Щоб система не стала корупційним фестивалем, правила мають бути жорсткими і нудними. Землю, видану замість безумовного базового доходу, наприклад, не можна продавати перші 10 років. Її будь-яка подальша передача — лише через реєстр і максимально прозоро. Якщо на ділянці нічого не побудували впродовж певного часу, тоді вона повертається державі. Все по-чесному.
Зараз Україну часто сприймають як державу великого ризику і не менш великої невизначеності. Якщо після війни ми покажемо, що здатні використати свій ресурс саме для життя громадян, більше людей захоче ними стати. Або передумає з нашого громадянства виходити.
І саме тоді це стане конкурентною перевагою.
Сюди вже тягнуться люди, які воюють за Україну і хочуть будувати тут життя. Іноземні контрактники — не міф. CEPA у 2024 році писав, що в Україні воює понад 2 тисячі колумбійців. Зі своїх джерел знаємо, що частина бійців планують перевозити сюди сім’ї, а ще частина — це вже зробили.
Але навіть якщо не говорити про зовнішню міграцію, у нас є зруйноване майно і невиразна компенсаційна політика, де люди часто відчувають, що держава переводить стрілки. І найболючіша тема — ВПО.
Мільйони внутрішньо переміщених людей роками живуть без власного житла. З відверто комічними виплатами, які з’їдає інфляція, а недоїдки забирає оренда житла. З відчуттям, що країна від них відвернулась.
Якщо держава дає ВПО якір у вигляді ділянки і базового житла, це не «подарунок». Це повернення справедливості. І гарантія: дивись, будь-хто може опинитися на їхньому місці, його не кинуть напризволяще.
Україна не є Росією. Ми не живемо на нафті. Ми не заллємо проблеми грошима. Але в нас є ресурс, який ми погано монетизуємо і ще гірше захищаємо від корупції — земля і простір для життя. Якщо цей ресурс перетворити на житлову гарантію, ми всі будемо в плюсі.
Лише так Україна отримає те, чого не купиш на ринку — державну політику, спрямовану на користь своїх громадян.
Тобто причину залишатися. Або перебиратись сюди.
Далі буде.